003.jpg
Ingatlanszektor

Mire számíthat az ingatlanszektor a bankoktól?

 
2012. május 02. szerda

A bankrendszer ingatlan-projektfinanszírozási képessége, hajlandósága és tevékenysége 2011 nyarának végén újra negatív irányt vett. A korábban sem fergeteges aktivitást a magyar gazdaság vártnál lassúbb növekedése és ennek romló kilátásai, valamint a devizában folyósított (lakossági) jelzáloghitelek rögzített árfolyamon történő előtörlesztése miatt várható veszteségek feletti aggodalom szinte teljesen lefagyasztotta.

 

Mire számíthat az ingatlanszektor a bankoktól?

Új fejlesztésről, vagy lezárt befektetési tranzakcióról ebben az évben szinte nem is volt eddig hír. Valószínű, hogy a következő 1-2 évben ez a helyzet nem fog érdemben változni, mivel a gazdasági környezet a legjobb esetben is csak a meglévő ingatlanpiaci túlkínált csökkenését eredményezheti. A bankoknál pedig a hitelezési veszteségeken túl a szabályozási környezet szigorodása is a hitelezési aktivitás tartós csökkenését eredményezi.

 

1. A külföldi (deviza) források erőteljes szűkülésének negatív hatása

 

A bankrendszer hiteleinek finanszírozására (főleg devizaalapon) évek óta nem rendelkezik elegendő belső megtakarítással, ezért jelentős mértékben külső finanszírozásra szorul. 2010. június 30. és 2011. június 30. között a bankrendszer devizakitettsége 2600 Mrd Ft-tal csökkent főleg a devizalapú hitelek állományának és a külföldi devizaforrások csökkenésének eredményeként. Ezzel a külföldi források aránya a mérlegfőösszegen belül 5 százalékponttal esett vissza, de még így is 26,4%-ot, azaz 7252 Mrd Ft-ot tett ki idén félévkor. A bruttó vállalati hitelállomány csökkenése a nagyobb, klasszikusan vállalati hitelezőnek minősíthető bankoknál volt a legnagyobb mértékű. 2011 első félévében több olyan nagybank is volt, ahol a vállalati hitelállomány csökkenése megközelítette a 15%-ot. Ágazati megoszlást tekintve az ingatlanügyekkel, gazdasági szolgáltatással, szállítással kapcsolatos iparágakban és a feldolgozóiparban volt a legerőteljesebb a visszaesés.

 

2. A „Bázel 3” nevet viselő szabályokra való felkészülés negatív hatása

 

Bár a magyar sajtóban nem sok hír szerepel az új szabályokra vonatkozó javaslatok 2010. októberi megjelenése óta, Nyugat-Európában más a helyzet. Ott a bankok hitelképességéről alkotott képet egyre inkább befolyásolja, hogy a majd teljességükben 2019-től érvényes új szabályoknak mennyire felelnek meg már most, illetve mekkora eséllyel fognak majd megfelelni. Ezek az új szabályok a hitelintézetek működési biztonságának fokozását szolgálják és nem a hitelezés bővítését. Az új elemek bevezetésére fokozatosan, 2012-től kezdődően kerül sor.

 

3. A rögzített árfolyamon történő előtörlesztés és a bankadó negatív hatása

 

Vélelmezhető, hogy a törvényben rögzített, kedvezményes árfolyamon történő előtörlesztés alapvetően negatív hatást gyakorol a bankrendszerre. Nyilvánvaló, hogy az előtörlesztők nagyobb része a jó adósok közül fog kikerülni, hiszen nekik van az előtörlesztéshez mobilizálható vagyonuk, illetve ők kaphatnak új hitelt a régi kiváltására. Azaz a bankok minősített lakossági hitelállománya várhatóan nem fog érdemben csökkeni az előtörlesztések hatására, míg a rögzített árfolyam miatt a jó állományon 15% körüli veszteséget szenvedhetnek el. A veszteség pedig közvetlenül tőkeleíráshoz vezet, ami a hitelkihelyezés kötelező fedezetét csökkenti, így szűkítve és drágítva a későbbi hitellehetőségeket.

A bankadó néven ismert pénzintézeti különadó jövőre még az ideihez hasonlóan 187 milliárd forinttal járul hozzá a bevételekhez. 2013-tól az összeg 90 milliárdra csökken. A bankadó a saját méreténél sokkal nagyobb hitelezési visszafogást okoz elsősorban a banki tőkehelyzetre való közvetlen negatív hatása, másrészt a mérlegfőösszegből származtatott volta révén, hiszen ez utóbbi csökkentését eredményezi.

 

4. A nemzetközi gazdaság lassulásának negatív hatása

 

Magyarország prosperitása mind az itt megtermelt anyagi javak exportja, mind az itt felhasznált pénzügyi javak importja miatt alapvetően függ a nemzetközi gazdaságban zajló folyamatoktól. A 2008-as recessziót követő gyors és nagy 2009-2010-es (vissza)növekedés utáni természetes lassulás 2011 nyarán az USA-t, majd később az Euró-zóna néhány államát fenyegető adósságválsággal kapcsolódott össze. A leminősítések miatti tényleges leírások és a várható, további hitelezési vesztségek miatt növekvő és terjedő bizonytalanság a reálgazdaság lassulásához, recesszió közeli állapothoz vezet Magyarország főbb nemzetközi partnereinél. Ilyen háttérrel pedig sem az export, sem a (tőke)import nem tud nőni, a magyar gazdaság növekedése leáll.

 

Ez pedig azt jelenti, hogy az új ingatlanok iránti fizetőképes kereslet növekedése is megáll. Mivel a válság előtt és alatt befejezett projektek mindenféle ingatlanból túlkínálatot produkáltak kicsi annak az esélye, hogy egy-egy felhasználói, bérlői igényt ne lehetne kielégíteni a meglévő ingatlanállományból. Éppen ezért, valamint a béringatlant használó cégeket (is) körül vevő egzisztenciális bizonytalanság miatt jelentősen megnövekedtek a jövőbeni bérbeadottággal kapcsolatos kockázatok. Ez pedig a fejlesztők és befektetők vállalkozói kedvét ássa alá. Más szóval a hitelpiaci kereslet is jelentősen csökken.

 

5. A 2007-2008-as nemzetközi pénzügyi válság hatása

 

A 2007-2008-as válságot közvetlenül megelőző években az USA-ban és Nyugat-Európában hatalmas mennyiségű értékpapírosított befektetés jött létre jellemzően 5-10 éves lejárattal. A fedezetek értékének csökkenése ellenére életben lévő konstrukciók évente 100 milliárd dolláros nagyságrendben járnak le. Ezek megújításának, refinanszírozásának kicsi az esélye, így tulajdonosaik és finanszírozóik vesztesége a finanszírozott ingatlanok kényszerértékesítése révén garantált. Mindez pedig a következő évekre önmagában is elég okot fog adni a nemzetközi bankok életben maradásával és jövőjével kapcsolatos félelmek fennmaradásához.

 

6. A Magyarországon 2008 óta tartó hitelpiaci válság negatív hatása

 

Bár a GDP adatok alapján 2010-ben Magyarországon is véget ért a válság ennek ellenére sem a gazdaságban, sem a társadalomban nem jelentek meg a növekedés látható jelei. Ezzel szemben a válság állandósulása a jellemző. Ez pedig a korábban is részben tartalékokból élő szereplők kimerüléséhez vezet. Az üzleti ingatanok elsősorban magyar piacból megélő bérlői (de a multik közül is sokan) egyre nehezebben tudják teljesíteni kötelezettségeiket, hiszen felvevő piacuk nem javul és tartalékaik fogynak. Következésképp az ingatlanok tulajdonosai is stagnáló, csökkenő bevételekkel találkoznak, míg finanszírozási terheik jellemzően emelkednek. Ilyen környezetben egyre nehezebb lesz fenntartani a banki hitelek mögötti ingatlanfedezetekről megőrzött, többnyire pozitív értékeléseket. A banki kockázatkezelőknek, auditoroknak és a PSZÁF-nak nem lehet más megoldása, mint a reális jövőkép szerinti értékelések alapján minden ingatlan esetében az elmaradt céltartalékokat megképeztetni. Ezzel párhuzamosan a problémás hitelek állománya folyamatosan nő, a vállalati hiteleken belül 2011. június 30-ával már 16%-ot ér el

 

7. A kereskedelmi ingatlan-szektor túlkínálata és túlfinanszírozottságának negatív hatása finanszírozási lehetőségekre

 

A kereskedelmi ingatlanok finanszírozásában a magyar bankok kb. 1500 milliárd forintnyi kihelyezése parkol. Ez a vállalati hitelállomány több mint 20%-át jelenti, azaz nagyon komoly ágazati és ezzel együtt kockázati koncentrációt jelez. A közvetlenül külföldről finanszírozott állomány becslések szerint 300-350 milliárd forint lehet. Az 1990-es évek második felétől felfutott ingatlan-projektfinanszírozás valamennyi ingatlanszektort, különösen 2004-2005-től szinte válogatás nélkül kiszolgálta.

 

A kapacitások ma valamennyi ingatlanszektorban meghaladják a szükségletet, ami alól talán csak a hiper- és szupermarketek, valamint a diszkont és outlet boltok jelentenek kivételt. Mivel a magyar gazdaság jövőbeni fejlődésének üteme a válság előtti szintekhez képest várhatóan tartósan alacsonyabban alakul, igencsak kérdéses, hogy a túlkínálat vajon nem jelent-e strukturális problémát. Azaz nem állandósul(t)-e a túlkínálat, avagy fog-e valaha akkorát nőni a kereslet, hogy a jelenleg üres területeket felszívja, valamint az éppen csak a víz fölött lévő cash-flow-kat stabilizálja. Mindez persze azt jelenti, hogy a jelenleg problémás ingatlanok tulajdonosai és finanszírozói nem számíthatnak arra, hogy biztosan megússzák a válságot jelentős veszteségek nélkül. Az ingatlanpiaci helyzettel az ingatlanok bérlői is tisztában vannak, így rendkívül erős alkupozíciójukkal élve lefelé nyomják az effektív bérleti díjakat. Ez az egyes ingatlan-portfóliók fokozatos átárazódását eredményezi, ami ha hosszú ideig tart (és erre most nagy az esély) a portfóliók értékének tartós csökkenését, azaz garantált tulajdonosi tőkeveszteséget és sok esetben komoly likviditási problémákat okoz. Ez pedig tovább rontja a szektor hitelképességét a bankok szemében.

 

8. Mi lehet a kiút?

 

A. Az előző pontokban leírt ingatlanpiaci és finanszírozási válságból legkönnyebben a magyar áruk és szolgáltatások exportpiacain, valamint a magyar tőkeimport küldő-országaiban megindult gazdasági növekedés hozhat szabadulást. Magyarország esetében a növekedés belső erőforrásokra és piacokra épülő beindulása örök álom marad. Ennek ellenére sok apró tényező együttes hatásaként már semleges külső környezet esetében is megtörténhet a stabilizálódás és megjelenhetnek a növekedés halovány jelei. A. A válság elhúzódása további szereplők elvérzését hozhatja 2012-ben, ennek tovagyűrűző hatásaival. A fájdalmas folyamat pozitív mellékterméke, a piac átárazódása viszont azt jelenti, hogy az egyes termékek ár-érték aránya a helyére kerül. Tehát az árak a bizonyítottan válságtűrő és ezért hosszú távon is biztonsággal elvárható bérleti díjakból és kihasználtságokból fognak építkezni. A megbízható árazás biztos alapot ad a befektetési, fejlesztési és finanszírozási döntésekhez.



B. Az előzőhöz hasonló, természetes gazdasági folyamat az új ingatlan-megoldások iránti igény megerősödése. Az idő múlásával a meglévő ingatlanállomány jelentős része divatjamúlt lesz, komoly beruházások nélkül elavul. Eközben az építési és gépészeti technológiák fejlődnek, a környezettudatosság egyre fontosabbá válik és az ingatlanhasználók igényei is változnak. Mindezek okán elkerülhetetlen, hogy előbb-utóbb új projektek jelenjenek meg akkor is, ha a kihasználatlan állományok nem csökkentek érdemben.


C. Bár a válság előtti kényelmes, majd a válság alatti félelmes években a nyugdíjpénztárak és biztosítók lényegében nem fektettek pénz ingatlanba, ez a jövőben megváltozhat. Külföldön ezek a szereplők az ingatlanpiac stabilitását (és részben likviditását) hosszú távú befektetési modelljeik révén biztosítják. Talán a magyar szereplők is rájönnek, hogy az állampapír nem feltétlenül kockázatmenetes befektetés, míg az ingatlanprojektek kockázatait hozzáértő szakemberekkel jól kézben lehet tartani. A biztosítók ráadásul megjelenhetnek a kereskedelmi ingatlanok hitelezői között is, amiképp ezt az USA-ban és Nyugat-Európában már megtették. A 2013-tól életbe lépő Szolvencia II EU direktíva várhatóan erősíteni fogja a biztosítók hitelezői hajlandóságát.


D. Várható, hogy a válságban magukat értékpapírokkal megégető, de még mindig vagyonos privát befektetők és a tőkehiányos ingatlantulajdonosok a tőzsdén, vagy azon kívüli egymásra találnak.

 

E. A gazdaság beindítását célzó politikai akarat az ingatlanpiacon keresztül is megvalósulhat. Ennek csatornája lehet a támogatott lakásépítés és/vagy lakásvásárlás, illetve közvetlen állami ingatlanszerzés, mely fejlesztési megbízás, PPP konstrukciók, kivásárlás, vagy saját beruházás révén valósulhat meg. A magas államadósság leszorítását célzó költségvetések korában kicsi a kormány mozgástere, de jól megválasztott stratégiai lépései katalizátorként hathatnak az egész szektor beindításában.

Forrás: IngatlanHírek.h
 
Ingatlanszektor

Mire számíthat az ingatlanszektor a bankoktól?

 
2012. május 02. szerda

A bankrendszer ingatlan-projektfinanszírozási képessége, hajlandósága és tevékenysége 2011 nyarának végén újra negatív irányt vett. A korábban sem fergeteges aktivitást a magyar gazdaság vártnál lassúbb növekedése és ennek romló kilátásai, valamint a devizában folyósított (lakossági) jelzáloghitelek rögzített árfolyamon történő előtörlesztése miatt várható veszteségek feletti aggodalom szinte teljesen lefagyasztotta.

 

Mire számíthat az ingatlanszektor a bankoktól?

Új fejlesztésről, vagy lezárt befektetési tranzakcióról ebben az évben szinte nem is volt eddig hír. Valószínű, hogy a következő 1-2 évben ez a helyzet nem fog érdemben változni, mivel a gazdasági környezet a legjobb esetben is csak a meglévő ingatlanpiaci túlkínált csökkenését eredményezheti. A bankoknál pedig a hitelezési veszteségeken túl a szabályozási környezet szigorodása is a hitelezési aktivitás tartós csökkenését eredményezi.

 

1. A külföldi (deviza) források erőteljes szűkülésének negatív hatása

 

A bankrendszer hiteleinek finanszírozására (főleg devizaalapon) évek óta nem rendelkezik elegendő belső megtakarítással, ezért jelentős mértékben külső finanszírozásra szorul. 2010. június 30. és 2011. június 30. között a bankrendszer devizakitettsége 2600 Mrd Ft-tal csökkent főleg a devizalapú hitelek állományának és a külföldi devizaforrások csökkenésének eredményeként. Ezzel a külföldi források aránya a mérlegfőösszegen belül 5 százalékponttal esett vissza, de még így is 26,4%-ot, azaz 7252 Mrd Ft-ot tett ki idén félévkor. A bruttó vállalati hitelállomány csökkenése a nagyobb, klasszikusan vállalati hitelezőnek minősíthető bankoknál volt a legnagyobb mértékű. 2011 első félévében több olyan nagybank is volt, ahol a vállalati hitelállomány csökkenése megközelítette a 15%-ot. Ágazati megoszlást tekintve az ingatlanügyekkel, gazdasági szolgáltatással, szállítással kapcsolatos iparágakban és a feldolgozóiparban volt a legerőteljesebb a visszaesés.

 

2. A „Bázel 3” nevet viselő szabályokra való felkészülés negatív hatása

 

Bár a magyar sajtóban nem sok hír szerepel az új szabályokra vonatkozó javaslatok 2010. októberi megjelenése óta, Nyugat-Európában más a helyzet. Ott a bankok hitelképességéről alkotott képet egyre inkább befolyásolja, hogy a majd teljességükben 2019-től érvényes új szabályoknak mennyire felelnek meg már most, illetve mekkora eséllyel fognak majd megfelelni. Ezek az új szabályok a hitelintézetek működési biztonságának fokozását szolgálják és nem a hitelezés bővítését. Az új elemek bevezetésére fokozatosan, 2012-től kezdődően kerül sor.

 

3. A rögzített árfolyamon történő előtörlesztés és a bankadó negatív hatása

 

Vélelmezhető, hogy a törvényben rögzített, kedvezményes árfolyamon történő előtörlesztés alapvetően negatív hatást gyakorol a bankrendszerre. Nyilvánvaló, hogy az előtörlesztők nagyobb része a jó adósok közül fog kikerülni, hiszen nekik van az előtörlesztéshez mobilizálható vagyonuk, illetve ők kaphatnak új hitelt a régi kiváltására. Azaz a bankok minősített lakossági hitelállománya várhatóan nem fog érdemben csökkeni az előtörlesztések hatására, míg a rögzített árfolyam miatt a jó állományon 15% körüli veszteséget szenvedhetnek el. A veszteség pedig közvetlenül tőkeleíráshoz vezet, ami a hitelkihelyezés kötelező fedezetét csökkenti, így szűkítve és drágítva a későbbi hitellehetőségeket.

A bankadó néven ismert pénzintézeti különadó jövőre még az ideihez hasonlóan 187 milliárd forinttal járul hozzá a bevételekhez. 2013-tól az összeg 90 milliárdra csökken. A bankadó a saját méreténél sokkal nagyobb hitelezési visszafogást okoz elsősorban a banki tőkehelyzetre való közvetlen negatív hatása, másrészt a mérlegfőösszegből származtatott volta révén, hiszen ez utóbbi csökkentését eredményezi.

 

4. A nemzetközi gazdaság lassulásának negatív hatása

 

Magyarország prosperitása mind az itt megtermelt anyagi javak exportja, mind az itt felhasznált pénzügyi javak importja miatt alapvetően függ a nemzetközi gazdaságban zajló folyamatoktól. A 2008-as recessziót követő gyors és nagy 2009-2010-es (vissza)növekedés utáni természetes lassulás 2011 nyarán az USA-t, majd később az Euró-zóna néhány államát fenyegető adósságválsággal kapcsolódott össze. A leminősítések miatti tényleges leírások és a várható, további hitelezési vesztségek miatt növekvő és terjedő bizonytalanság a reálgazdaság lassulásához, recesszió közeli állapothoz vezet Magyarország főbb nemzetközi partnereinél. Ilyen háttérrel pedig sem az export, sem a (tőke)import nem tud nőni, a magyar gazdaság növekedése leáll.

 

Ez pedig azt jelenti, hogy az új ingatlanok iránti fizetőképes kereslet növekedése is megáll. Mivel a válság előtt és alatt befejezett projektek mindenféle ingatlanból túlkínálatot produkáltak kicsi annak az esélye, hogy egy-egy felhasználói, bérlői igényt ne lehetne kielégíteni a meglévő ingatlanállományból. Éppen ezért, valamint a béringatlant használó cégeket (is) körül vevő egzisztenciális bizonytalanság miatt jelentősen megnövekedtek a jövőbeni bérbeadottággal kapcsolatos kockázatok. Ez pedig a fejlesztők és befektetők vállalkozói kedvét ássa alá. Más szóval a hitelpiaci kereslet is jelentősen csökken.

 

5. A 2007-2008-as nemzetközi pénzügyi válság hatása

 

A 2007-2008-as válságot közvetlenül megelőző években az USA-ban és Nyugat-Európában hatalmas mennyiségű értékpapírosított befektetés jött létre jellemzően 5-10 éves lejárattal. A fedezetek értékének csökkenése ellenére életben lévő konstrukciók évente 100 milliárd dolláros nagyságrendben járnak le. Ezek megújításának, refinanszírozásának kicsi az esélye, így tulajdonosaik és finanszírozóik vesztesége a finanszírozott ingatlanok kényszerértékesítése révén garantált. Mindez pedig a következő évekre önmagában is elég okot fog adni a nemzetközi bankok életben maradásával és jövőjével kapcsolatos félelmek fennmaradásához.

 

6. A Magyarországon 2008 óta tartó hitelpiaci válság negatív hatása

 

Bár a GDP adatok alapján 2010-ben Magyarországon is véget ért a válság ennek ellenére sem a gazdaságban, sem a társadalomban nem jelentek meg a növekedés látható jelei. Ezzel szemben a válság állandósulása a jellemző. Ez pedig a korábban is részben tartalékokból élő szereplők kimerüléséhez vezet. Az üzleti ingatanok elsősorban magyar piacból megélő bérlői (de a multik közül is sokan) egyre nehezebben tudják teljesíteni kötelezettségeiket, hiszen felvevő piacuk nem javul és tartalékaik fogynak. Következésképp az ingatlanok tulajdonosai is stagnáló, csökkenő bevételekkel találkoznak, míg finanszírozási terheik jellemzően emelkednek. Ilyen környezetben egyre nehezebb lesz fenntartani a banki hitelek mögötti ingatlanfedezetekről megőrzött, többnyire pozitív értékeléseket. A banki kockázatkezelőknek, auditoroknak és a PSZÁF-nak nem lehet más megoldása, mint a reális jövőkép szerinti értékelések alapján minden ingatlan esetében az elmaradt céltartalékokat megképeztetni. Ezzel párhuzamosan a problémás hitelek állománya folyamatosan nő, a vállalati hiteleken belül 2011. június 30-ával már 16%-ot ér el

 

7. A kereskedelmi ingatlan-szektor túlkínálata és túlfinanszírozottságának negatív hatása finanszírozási lehetőségekre

 

A kereskedelmi ingatlanok finanszírozásában a magyar bankok kb. 1500 milliárd forintnyi kihelyezése parkol. Ez a vállalati hitelállomány több mint 20%-át jelenti, azaz nagyon komoly ágazati és ezzel együtt kockázati koncentrációt jelez. A közvetlenül külföldről finanszírozott állomány becslések szerint 300-350 milliárd forint lehet. Az 1990-es évek második felétől felfutott ingatlan-projektfinanszírozás valamennyi ingatlanszektort, különösen 2004-2005-től szinte válogatás nélkül kiszolgálta.

 

A kapacitások ma valamennyi ingatlanszektorban meghaladják a szükségletet, ami alól talán csak a hiper- és szupermarketek, valamint a diszkont és outlet boltok jelentenek kivételt. Mivel a magyar gazdaság jövőbeni fejlődésének üteme a válság előtti szintekhez képest várhatóan tartósan alacsonyabban alakul, igencsak kérdéses, hogy a túlkínálat vajon nem jelent-e strukturális problémát. Azaz nem állandósul(t)-e a túlkínálat, avagy fog-e valaha akkorát nőni a kereslet, hogy a jelenleg üres területeket felszívja, valamint az éppen csak a víz fölött lévő cash-flow-kat stabilizálja. Mindez persze azt jelenti, hogy a jelenleg problémás ingatlanok tulajdonosai és finanszírozói nem számíthatnak arra, hogy biztosan megússzák a válságot jelentős veszteségek nélkül. Az ingatlanpiaci helyzettel az ingatlanok bérlői is tisztában vannak, így rendkívül erős alkupozíciójukkal élve lefelé nyomják az effektív bérleti díjakat. Ez az egyes ingatlan-portfóliók fokozatos átárazódását eredményezi, ami ha hosszú ideig tart (és erre most nagy az esély) a portfóliók értékének tartós csökkenését, azaz garantált tulajdonosi tőkeveszteséget és sok esetben komoly likviditási problémákat okoz. Ez pedig tovább rontja a szektor hitelképességét a bankok szemében.

 

8. Mi lehet a kiút?

 

A. Az előző pontokban leírt ingatlanpiaci és finanszírozási válságból legkönnyebben a magyar áruk és szolgáltatások exportpiacain, valamint a magyar tőkeimport küldő-országaiban megindult gazdasági növekedés hozhat szabadulást. Magyarország esetében a növekedés belső erőforrásokra és piacokra épülő beindulása örök álom marad. Ennek ellenére sok apró tényező együttes hatásaként már semleges külső környezet esetében is megtörténhet a stabilizálódás és megjelenhetnek a növekedés halovány jelei. A. A válság elhúzódása további szereplők elvérzését hozhatja 2012-ben, ennek tovagyűrűző hatásaival. A fájdalmas folyamat pozitív mellékterméke, a piac átárazódása viszont azt jelenti, hogy az egyes termékek ár-érték aránya a helyére kerül. Tehát az árak a bizonyítottan válságtűrő és ezért hosszú távon is biztonsággal elvárható bérleti díjakból és kihasználtságokból fognak építkezni. A megbízható árazás biztos alapot ad a befektetési, fejlesztési és finanszírozási döntésekhez.



B. Az előzőhöz hasonló, természetes gazdasági folyamat az új ingatlan-megoldások iránti igény megerősödése. Az idő múlásával a meglévő ingatlanállomány jelentős része divatjamúlt lesz, komoly beruházások nélkül elavul. Eközben az építési és gépészeti technológiák fejlődnek, a környezettudatosság egyre fontosabbá válik és az ingatlanhasználók igényei is változnak. Mindezek okán elkerülhetetlen, hogy előbb-utóbb új projektek jelenjenek meg akkor is, ha a kihasználatlan állományok nem csökkentek érdemben.


C. Bár a válság előtti kényelmes, majd a válság alatti félelmes években a nyugdíjpénztárak és biztosítók lényegében nem fektettek pénz ingatlanba, ez a jövőben megváltozhat. Külföldön ezek a szereplők az ingatlanpiac stabilitását (és részben likviditását) hosszú távú befektetési modelljeik révén biztosítják. Talán a magyar szereplők is rájönnek, hogy az állampapír nem feltétlenül kockázatmenetes befektetés, míg az ingatlanprojektek kockázatait hozzáértő szakemberekkel jól kézben lehet tartani. A biztosítók ráadásul megjelenhetnek a kereskedelmi ingatlanok hitelezői között is, amiképp ezt az USA-ban és Nyugat-Európában már megtették. A 2013-tól életbe lépő Szolvencia II EU direktíva várhatóan erősíteni fogja a biztosítók hitelezői hajlandóságát.


D. Várható, hogy a válságban magukat értékpapírokkal megégető, de még mindig vagyonos privát befektetők és a tőkehiányos ingatlantulajdonosok a tőzsdén, vagy azon kívüli egymásra találnak.

 

E. A gazdaság beindítását célzó politikai akarat az ingatlanpiacon keresztül is megvalósulhat. Ennek csatornája lehet a támogatott lakásépítés és/vagy lakásvásárlás, illetve közvetlen állami ingatlanszerzés, mely fejlesztési megbízás, PPP konstrukciók, kivásárlás, vagy saját beruházás révén valósulhat meg. A magas államadósság leszorítását célzó költségvetések korában kicsi a kormány mozgástere, de jól megválasztott stratégiai lépései katalizátorként hathatnak az egész szektor beindításában.

Forrás: IngatlanHírek.h
 
Energetikai bizonyítvány

A lakáshirdetésekben januártól meg kell jelölni az energetikai minősítést


Aki árulja vagy bérbeadásra kínálja a lakását, annak a kereskedelmi médiában történő hirdetéskor jövő év január 9-től meg kell jelölnie a lakás energetikai minősítését - egyebek mellett ezt tartalmazza az a kormányrendelet tervezet, amely a kormány honlapján jelent meg.


A lakáshirdetésekben januártól meg kell jelölni az energetikai minősítést

Az eredeti rendelet azt írja elő, hogy 2009-től aki eladja vagy egy évnél hosszabb időre bérbe adja a lakását, annak kötelező elkészíttetnie az energetikai tanúsítványt. Ehhez képest új szabály, hogy a hirdetésben fel kell tüntetni az energetikai besorolást (az A, B, vagy más betűjelet). A tervezett módosítás a bérletbe adók számára az egy évnél hosszabb bérbeadás esetében 2015-ig önkéntessé végéig teszi a kötelező tanúsítvány elkészíttetését. Így aki él ezzel a lehetőséggel, az nem hirdetheti a bérbeadást. A tanúsítványt a jövőben az építésügyért felelős minisztérium honlapján elérhető szoftverrel kell elkészíteni, amely automatikusan kódszámot ad minden épületre. Az adásvételi szerződést csak akkor fogadja el az ingatlan-nyilvántartás, ha szerepel benne ez a kódszám.

A módosítások másik csoportja a költségoptimalizálással kapcsolatos. Alapvető probléma, hogy csak annyira érdemes energetikailag javítani egy épületet, hogy a ráfordítás megtérüljön annak az élettartama alatt. Kivételesen engedélyezhető meglévő épületnél az előírt energetikai jellemzőtől való eltérés, ha a megfelelés aránytalanul sokba kerülne, és nem térülne meg soha. A kalkulációkban új épületnél 30 évvel, meglévőnél pedig 20 évvel kell számolni. Az energetikai tanúsítvány továbbra is 10 évig lesz érvényes, de ha a követelmények időközben változnak, akkor újra el kell készíttetni a tanúsítványt. Ez azért érdekes, mivel a magyar szabályozás eddig nem foglalkozott azzal az uniós előírással, hogy 2021-től már csak alacsony - közel nulla - energiafogyasztású épületek kaphatnak építési engedélyt. A szigorúbb előírások majdani megjelenése előtt készült tanúsítványokat tehát újra el kell készíttetni. Végül új előírás a tervezetben, hogy nemcsak az azonos lakásoknál, hanem az azonos terv alapján, azonos gépészettel készített családi házaknál sem kell valamennyinél újra számolni a tanúsítványt, az első alapján kiállítható a többire is.

Forrás: MTI

Bővebben...